ETAPE 4 : L’offre d’achat

Ne signez jamais une offre d’achat à la légère. Une fois une offre d’achat signée des deux parties, seuls les vendeurs sont véritablement engagés. Vous ne pourrez plus accepter d’autres propositions, même supérieures. Vous ne pourrez donc plus faire de nouvelles visites. Il ne faut donc pas perdre de temps pour signer un compromis de vente. Ce n’est qu’une fois le compromis signé, et le délai de rétractation (10 jours) purgé que les acquéreurs sont également engagés. C’est pourquoi il est important que l’agence immobilière constitue un dossier de vente complet avant même la commercialisation de votre bien (étape 2 https://www.century21-cc-mougins.com/actus/4170061827/etape-2-les-demarches-prealables-a-la-mise-en-vente-de-votre-bien/).

Voici quelques conseils pour signer une offre d’achat dans les meilleures conditions : 

1. A) La revisite et l’envoi de documents préalables

Des acquéreurs ont visité votre bien, et ils sont intéressés.

Nous conseillons toujours aux clients de visiter au moins deux fois un bien avant de se positionner, afin de les conforter dans leur choix.

De la même manière, il est important que le dossier de diagnostics, les procès-verbaux d’assemblées générales si le bien est en copropriété, ou tout autre document susceptible d’affecter la valeur de votre bien, leurs soient communiqués avant qu’ils fassent leur offre.

Cela évite des retournements (annulation de l’offre, renégociation du prix…), quand ceux-ci apprennent des « défauts/irrégularités) après avoir fait une proposition d’achat.

1. B) Le montant de l’offre et le financement

Plusieurs cas de figure :

• Peu importe le montant, si l’offre d’achat est assortie d’une condition d’obtention d’un prêt immobilier alors il faut être vigilant au montant emprunté, au profil des acquéreurs … Nous conseillons toujours d’avoir un accord de principe de leur banque, ou un certificat de faisabilité d’un courtier partenaire de l’agence immobilière. En effet l’obtention du prêt sera une condition suspensive de la vente, de sorte à ce que si les acquéreurs n’ont pas leur prêt alors ils ne seront pas tenus d’acheter. Vous pouvez donc vous retrouver du jour au lendemain avec votre bien de nouveau sur le marché, vous empêchant de concrétiser vos propres projets.
• L’offre d’achat est en dessous du prix demandé : soit vous la considérez trop basse et faites une contre-proposition, soit vous la trouvez beaucoup trop basse et souhaitez simplement la refuser.
• L’offre d’achat est au prix, l’agence immobilière a donc accompli la mission pour laquelle vous l’avez mandatée. Cependant vous pouvez toujours refuser l’offre si le financement vous semble trop risqué par exemple.

Dans un marché tendu comme aujourd’hui, il arrive que le vendeur reçoive plusieurs offres au prix concomitantes, et c’est alors souvent le meilleur dossier qui « l’emporte ». Certains acquéreurs sont donc prêts à ne pas faire figurer leur prêt en conditions suspensives pour démarquer leur dossier des autres. Ils font ainsi leur affaire de l’obtention de leur prêt, et s’engage à financer l’acquisition autrement s’ils n’obtenaient pas leur prêt au risque de perdre leur dépôt de garantie.

• L’offre d’achat peut aussi être conditionnée par la vente d’un autre bien, ce qu’on appelle des « ventes en cascade ». L’acquéreur ne peut acheter que si la vente de son bien actuel aboutit. Il faut alors que le conseiller en immobilier se renseigne sur cette autre vente. Nous ne vous conseillons pas de signer, si votre acquéreur n’a pas à minima déjà accepté une offre d’achat, dans l’idéal déjà signé un compromis de vente, et encore plus dans l’idéal sans conditions suspensives, ou avec des conditions suspensives déjà levées. Les ventes conditionnées par plusieurs ventes en cascades peuvent être risquées.
• Si le pourcentage/montant des honoraires de l’agence est différent de celui négocié dans le mandat, alors spécifiez bien votre prix net vendeur.

1. C) Les délais

Au-delà du prix et du financement de l’acquisition il y a d’autres critères importants, il faut que vendeurs et acquéreurs soient bien en phase sur les délais souhaités, tout en limitant l’engagement du vendeur dans le temps.

Spécifiez donc bien une date butoir pour la signature de l’avant contrat. Généralement selon la réactivité du notaire, et des autres intervenants éventuels (syndic, diagnostiqueur…) celui-ci peut se signer dans un délai maximum d’un mois.

Ensuite, le délai minimum pour signer la vente définitive est souvent de deux mois en raison du droit de préemption de la mairie. Ce délai est rallongé à trois mois en cas de prêt, car les dossiers bancaires sont longs à étudier. Vous pouvez aussi très bien vous mettre d’accord avec votre acquéreur pour une vente longue. Il faudra l’évoquer et le négocier avant de signer l’offre en le spécifiant dans les conditions.

1. D) Le notaire

Le choix du notaire est également important. Si vous avez un notaire de famille vous pouvez lui demander de vous représenter. Personne ne peut vous imposer son notaire. Vous êtes libre d’utiliser un notaire différent de vos acquéreurs. Cependant, il est vrai que pour plus de rapidité, utiliser le même notaire que vos acquéreurs peut s’avérer utile.

De nos jours il est d’usage que le notaire de l’acquéreur rédige à la fois le compromis de vente, et l’acte définitif ; sauf si celui-ci n’est pas dans le même département. Dans ce cas c’est souvent le notaire du vendeur qui « tient la plume ».

1. E) Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, encore appelé séquestre ou indemnité d’immobilisation, n’est pas obligatoire mais conseillé, il responsabilise l’acquéreur.

Dans quels cas rencontrerez-vous cette situation ? Il peut s’agir d’un financement à 110% sans aucun apport, où le prêt finance à la fois l’acquisition et les « frais de notaires ». Les acquéreurs peuvent aussi avoir tout leur patrimoine investi dans leur bien actuel qu’ils vendent pour acheter autre chose. Enfin souvent les professionnels de l’immobilier ne souhaitent pas immobiliser du capital « inutilement ».

Ce n’est pas parce que les acquéreurs ne séquestrent pas de somme chez le notaire que leur responsabilité ne peut pas être engagée, en cas de renonciation de leur part de l’acquisition sans motif légitime.

1. F) La liste de mobilier

Enfin il est important d’évoquer ce que vous laissez ou non dans la maison, moyennant ou non une compensation financière. Il est aussi d’usage de laisser la cuisine équipée. Vous ne pouvez pas enlever ce qui est considérer comme de l’immeuble par définition, ce qui laisserait des « trous », tels que d’enlever une climatisation, des portes de placard, un olivier… L’acquéreur doit acheter dans les mêmes conditions que lors de, sa ou ses visites.

Ça y est l’offre est signée, il est tant pour votre agence immobilière d’envoyer le dossier au(x) notaire(s), blog suivant à venir !