L'indivision Stemmer

L’indivision Stemmer

Montage fréquemment rencontré par notre agence, l’indivision dite « Stemmer », du nom de son créateur, est souvent méconnue par nos clients propriétaires et est pourtant lourde de conséquences pour la vente de leur bien.

Mais alors qu’est-ce que l’indivision Stemmer et quels en sont les enjeux ?

Fréquemment employée dans les années 80/90, l’indivision Stemmer permettait de construire plus que ce qui était autorisé dans une configuration « normale » sur un terrain. Il était alors possible de contourner les règles d’urbanisme, en augmentant le nombre de maisons construites dans un contexte de demande particulièrement haute, et ainsi augmenter la rentabilité des projets immobiliers. Simplement, pour pouvoir construire plus que prévu, le terrain d’assiette sur lequel les maisons allaient être construites appartient à une indivision. Dans une copropriété horizontale classique, le terrain est commun, chaque propriétaire détient une quote-part ainsi qu’une jouissance privative du terrain qui lui est attribué. Là est toute la différence avec l’indivision Stemmer, ici, le terrain est également commun mais surtout les jouissances exclusives et privatives sont exclues.

Vous retrouverez dans ce cas sur les titres de propriété le texte suivant :

« …A l’exclusion de tous droits de propriété ou de jouissance exclusive sur aucune partie du terrain. Lequel terrain reste commun en toutes ses parties y compris les parties bâties. » ; Avec ces termes, aucun doute, votre bien est bien dans une indivision Stemmer.

Ainsi, bien que le terrain soit clôturé et utilisé comme un terrain avec jouissance privative, si le voisin veut venir dans le jardin et en profiter, la loi ne peut l’en interdire. Au-delà de cette considération, le problème est surtout d’ordre juridique. Alors que les notaires passaient encore les ventes avec ce type de montage jusqu’à la fin des années 2000, il leur est aujourd’hui fortement déconseillé de le faire, à moins que l'acquéreur soit pleinement conscient de la situation, et l'accepte. Dans la majorité des cas, le notaire conseillera de sortir de l'indivision stemmer.

Par ailleurs, le notaire n’est pas le seul à éviter de laisser ce montage se transmettre. Les banques financent de moins en moins les maisons qui font partie d’une indivision Stemmer ; car elles ne peuvent dans ce cas pas prendre d’hypothèque sur le terrain.

Bien heureusement, il est quand même possible de vendre un bien issu d’une indivision Stemmer. Plusieurs possibilités s’offrent alors aux propriétaires :

• La première solution est tout simplement de sortir purement et simplement de l’indivision Stemmer. Pour ce faire, les co-indivisaires doivent prendre rendez-vous avec un géomètre qui dressera un plan de division de propriétés bâties avec obtention de nouvelles parcelles cadastrales. Un notaire rédigera ensuite un acte de scission de copropriété qui permettra à chacun d’être en pleine propriété sur leur bien, bâti et terrain. S’il existe des voies d’accès privatives communes, elles pourront soit rester en copropriété, soit faire l’objet de servitudes.

• Plus il y a de lots/maisons, plus cela peut s’avérer compliqué de faire accepter à tous les co-indivisaires la sortie de l’indivision Stemmer. Certains n’auront pas la capacité financière, pour d’autres il peut y avoir une multitude de propriétaires (comme lors d’une succession) et obtenir l’accord de tous est nécessaire. Dans ce cas, une sortie partielle est possible, seuls les membres qui veulent en sortir le feront et en paieront les frais.

• Enfin, dans certains cas plus rares, il peut être mentionné dans l’état descriptif de division que la subdivision est interdite. Il faut alors faire un modificatif à l’état descriptif de division pour attribuer au moins des jouissances privatives et exclusives aux lots. La démarche est similaire, il faut contacter un géomètre puis un notaire.

Pour conclure, bien que cette configuration soit contraignante et peut rallonger les délais de vente si elle n’est pas gérée en amont, elle n’est pas immuable. La sortie de l’indivision Stemmer peut être ajoutée aux conditions suspensives de la vente, et être réalisée dans les mêmes délais que les autres démarches (DIA, obtention du financement …).

Notre agence ayant eu à réaliser de nombreuses ventes dans ce cas de figure, notre équipe a acquis une certaine expertise de ce montage et pourra expliquer et accompagner les clients dans toutes les démarches nécessaires.

Si votre bien fait partie d’une indivision Stemmer, que vous ayez un projet de vente ou non, contactez-nous au 04 92 92 47 50, nous serions ravis de vous expliquer plus en précision les formalités à réaliser et vous aider à estimer le coût de cette sortie d’indivision.